Maître Sharon Cohen, avocate au Barreau de Paris, fondatrice du cabinet S.C.H LEGAL

Avocat bail commercial à Paris : négocier, céder, renouveler en toute sécurité

Le bail commercial constitue l’un des principaux éléments de l’exploitation d’un commerce, tandis que le fonds de commerce regroupe les différents éléments permettant l’exercice de cette activité. Les deux notions sont étroitement liées sans se confondre.

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Maître Sharon Cohen
Avocate au Barreau de Paris, fondatrice de S.C.H LEGAL

S.C.H LEGAL accompagne commerçants, dirigeants, acquéreurs et cédants dans la rédaction et la négociation des baux commerciaux, leur renouvellement ainsi que dans les opérations de cession de droit au bail ou de fonds de commerce.

Pourquoi faire appel à un avocat en bail commercial ?

La conclusion ou la modification d’un bail commercial engage durablement le locataire comme le bailleur.

La rédaction et la négociation du bail nécessitent notamment d’examiner la destination des locaux, le loyer, les charges et travaux, les modalités d’évolution du loyer, les conditions de cession et les obligations respectives des parties.

Lorsqu’une cession ou une acquisition intervient, le bail doit également être analysé afin d’identifier les éventuelles contraintes susceptibles d’affecter l’exploitation du fonds.

Rédaction et négociation de votre bail commercial

Le cabinet intervient dans la rédaction, la revue et la négociation des baux commerciaux, notamment sur la destination des locaux, la durée du bail, le loyer et ses modalités d’évolution, les charges et travaux, les obligations respectives du bailleur et du locataire ainsi que les conditions de cession ou de sous-location.

Une attention particulière est portée à la répartition contractuelle des charges et travaux, aux mécanismes d’indexation ou de révision du loyer et aux stipulations susceptibles d’affecter les conditions d’exploitation du commerce.

Le cabinet négocie également les conditions d'entrée dans les lieux : franchise de loyer, participation du bailleur aux travaux, état des lieux. Sur un engagement de longue durée, les clauses relatives au loyer, aux travaux, aux charges et à la sortie peuvent avoir un impact économique significatif.

Lors de la conclusion ou du renouvellement d’un bail, le cabinet peut également procéder à une revue juridique des principales clauses afin d’identifier les points de vigilance avant signature.

Cession de droit au bail et cession de fonds de commerce

La cession du droit au bail et la cession du fonds de commerce sont deux opérations distinctes qui doivent être juridiquement distinguées.

La cession du droit au bail

La cession du droit au bail consiste à transférer au cessionnaire les droits résultant du bail commercial, sans nécessairement lui transférer le fonds de commerce exploité dans les locaux.

Le cabinet vérifie notamment les conditions de cession prévues par le bail, les éventuelles clauses d’agrément ou d’intervention du bailleur, les formalités à accomplir et les conséquences de l’opération sur les obligations du cédant.

Les stipulations du bail doivent être examinées avec attention, notamment lorsque la cession du droit au bail intervient indépendamment de la cession du fonds de commerce. La cession du bail avec le fonds de commerce bénéficie d’un régime protecteur, mais cette protection ne dispense pas de respecter les modalités prévues par le bail.

Céder et acquérir un fonds de commerce

Dans le cadre d’une cession de fonds de commerce, le cabinet accompagne le cédant ou l’acquéreur dans la préparation, la négociation et la sécurisation de l’opération.

L’accompagnement peut notamment comprendre l’audit juridique du fonds, la préparation de la promesse puis de l’acte de cession, l’examen du bail commercial, l’identification des contrats et autorisations nécessaires à l’exploitation, ainsi que la réalisation des formalités liées à la cession.

Une attention particulière est portée aux éléments effectivement transmis, aux conditions de paiement du prix, aux éventuelles oppositions des créanciers, au transfert des contrats et aux garanties consenties entre les parties.

Lorsque les textes le prévoient, les obligations d’information des salariés et les éventuelles obligations d’information-consultation du CSE sont également prises en compte.

Côté cédant, l'enjeu est d'obtenir un prix sécurisé et de limiter les garanties consenties. Côté acquéreur, tout se joue dans l'audit préalable : validité et durée restante du bail, montant du loyer et risque de déplafonnement, contrats transférés, conformité des locaux, cohérence entre les performances annoncées, les éléments comptables disponibles et les conditions d’exploitation du fonds.

Le fonds de commerce n’emporte pas automatiquement la transmission de l’ensemble des contrats nécessaires à son exploitation. Chaque contrat doit être examiné au regard de sa nature, de ses stipulations et des règles qui lui sont applicables.

Ces opérations s'articulent souvent avec une structuration plus large : création d'une société d'exploitation, pacte entre associés repreneurs, financement. Le cabinet traite l'opération dans sa globalité, en lien avec ses autres domaines d'intervention en droit des sociétés.

Renouvellement et fin du bail commercial

Le renouvellement du bail commercial obéit à des règles spécifiques concernant notamment les délais, le droit au renouvellement et la fixation du loyer.

Le cabinet accompagne le bailleur ou le locataire dans la préparation des demandes de renouvellement, l’analyse des conditions proposées et, le cas échéant, les discussions relatives à la fixation du loyer renouvelé.

La fin du bail peut également soulever des questions relatives au congé, à la résiliation, à l’indemnité d’éviction ou aux conséquences d’une poursuite de l’occupation des locaux.

Une attention particulière doit être portée à la durée effective du bail, certaines situations pouvant avoir une incidence sur les règles de plafonnement du loyer lors du renouvellement.

Bail commercial et stratégie de l’entreprise

Le bail commercial n'est pas qu'un contrat, c'est un actif qui se valorise ou se déprécie selon la qualité de sa documentation juridique. Le bail commercial peut avoir une incidence importante sur la valeur et les conditions d’exploitation d’un commerce.

Lorsqu’une entreprise envisage une cession, une acquisition ou une réorganisation de son activité, les principales stipulations du bail doivent donc être examinées au regard de l’opération envisagée.

Le cabinet accompagne ses clients dans cette analyse et, lorsque cela est nécessaire, dans les échanges avec le bailleur ou les autres parties concernées. Le cabinet intervient en français, en anglais et en hébreu, notamment pour les investisseurs étrangers actifs sur le marché parisien.

FAQ : bail commercial et fonds de commerce

Quelle est la différence entre une cession de droit au bail et une cession de fonds ?

La cession du droit au bail porte sur les droits attachés au bail commercial. La cession du fonds porte sur les éléments composant le fonds de commerce, selon le périmètre défini dans l’acte de cession.

Les deux opérations doivent donc être juridiquement distinguées, notamment au regard des contrats transférés et des formalités à accomplir.

Quelle est la durée d'un bail commercial ?

Le bail commercial est en principe conclu pour une durée minimale de neuf ans. Le locataire bénéficie, sous réserve des exceptions prévues par les textes, de la faculté de donner congé à l’expiration de chaque période triennale, dans les conditions et délais applicables.

Le bailleur peut-il s’opposer à la cession de mon fonds de commerce ?

La cession du fonds de commerce et la cession isolée du droit au bail ne sont pas soumises exactement aux mêmes règles.

Le bailleur ne peut en principe pas interdire au locataire de céder son bail à l’acquéreur de son fonds de commerce, les stipulations l’interdisant étant réputées non écrites par le Code de commerce. Le bail peut toutefois prévoir des modalités de réalisation de la cession : information préalable du bailleur, intervention de celui-ci à l’acte, remise d’un exemplaire de l’acte, forme authentique ou autres formalités expressément prévues par le contrat. Il convient donc d’examiner le bail avant toute opération de cession afin d’identifier les formalités et éventuels agréments à respecter.

La cession du droit au bail seul obéit à un régime différent et peut être davantage encadrée par les stipulations contractuelles.

Le loyer peut-il augmenter lors du renouvellement ?

Le renouvellement du bail est soumis à des règles spécifiques de fixation du loyer. Le montant du loyer renouvelé peut notamment être plafonné dans certaines situations, sous réserve des exceptions prévues par la loi. Le déplafonnement du loyer peut être discuté lorsque les conditions légales sont réunies.

Contact

S.C.H LEGAL accompagne commerçants, dirigeants, cédants et acquéreurs dans leurs opérations relatives aux baux commerciaux et aux fonds de commerce.

Le cabinet intervient notamment dans la rédaction et la négociation des baux, leur renouvellement ainsi que dans les opérations de cession et d’acquisition de fonds de commerce. Découvrez l'ensemble de nos services.

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